Avantages et inconvénients des différentes garanties de prêt immobilier

Les prêts immobiliers sont un moyen populaire pour les propriétaires de maisons d’accéder à la propriété. Cependant, ils comportent des risques et nécessitent une garantie en cas de non-remboursement. Afin de naviguer dans ces eaux troubles et trouver la solution qui vous convient le mieux, explorons les avantages et inconvénients des différentes garanties disponibles. Du privilège du prêteur de deniers (PPD) au cautionnement par une société, découvrons comment chaque option peut faciliter ou compliquer votre emprunt immobilier.

Définition de la garantie

Une garantie est une promesse faite par l’emprunteur à la banque qu’il remboursera le prêt selon les conditions et les délais convenus, en cas de non-remboursement, la banque peut saisir le bien et le vendre afin de se faire rembourser. Les garanties peuvent être souscrites auprès d’un notaire, d’un organisme de crédit ou d’une société spécialisée.

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• L’hypothèque: cette assurance permet à l’organisme prêteur de prendre temporairement possession du bien jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse le montant du prêt, il s’agit alors d’une sûreté réelle.
• Le privilège du prêteur de deniers (PPD): cette assurance consiste en une inscription sur le titre foncier de l’emprunteur qui reconnaît au prêteur un droit prioritaire sur le bien en cas de non-remboursement.
• La caution: elle consiste en la signature d’un acte par une personne autre que l’emprunteur reconnue comme débiteur principal et responsable des dettes contractées par ce dernier.

Les différences entre les garanties

Bien que ces trois assurances partagent un objectif similaire, elles ne fonctionnent pas exactement de la même manière:

• L’hypothèque: contrairement aux autres formes, l’hypothèque permet à la banque avoir accès directement au bien pour récupérer son argent.
• Le PPD: ce type de garantie n’exige pas le transfert immédiat du bien à la banque mais offre un privilège à la banque sur le bien en cas de non-remboursement.
• La caution: cette assurance repose sur l’engagement personnel d’une personne ou une entreprise reconnue comme débiteur principal et responsable des dettes contractées par l’emprunteur.

L’hypothèque en détails

Définition et fonctionnement de l’hypothèque

L’hypothèque est un droit réel qui permet à un créancier, généralement une banque, d’inscrire sur son livret hypothécaire (titre foncier) un privilège prioritaire en cas de non-paiement du prêt immobilier par l’emprunteur.

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Ainsi, en cas de non-remboursement du prêt, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre afin de se faire rembourser. Il existe plusieurs types de garanties hypothécaires dont les principaux sont : la première Hypothèque Immobilière, la Seconde Hypothèque Immobilière et la troisième Hypothèque Mobilière pour l’achat dans le cadre d’un crédit relais.

Les avantages et les inconvénients de l’hypothèque

L’hypothèque offre plusieurs avantages mais aussi quelques inconvénients que vous devriez connaître avant d’opter pour ce type de garantie:

• Les avantages: elle assure au prêteur une protection maximale car ils ont accès directement au bien objet du prêt ; elle est considérée comme une sûreté réelle et est donc moins risquée qu’une caution ; elle peut être utilisée pour financer des travaux sur le bienimmobilier ; elle facilite l’octroi de nouveaux prêts ; elle est également très utile pour garantir un crédit renouvelable ou un emprunt à taux fixe.
• Les inconvénients: elle est très coûteuse car il faut payer des frais liés à l’acte notarié ; elle n’est pas possible si vous n’avez pas de titre foncier inscrit à votre nom ; il est important de bien choisir votre organisme prêteur car vous ne pouvez pas changer sans payer des frais supplémentaires ; si vous ne remboursez pas votre prêt, votre bien sera saisi par la banque et vendu afin que celle-ci puisse recouvrer ses fonds.

Les frais liés à l’hypothèque

Les principaux frais associés à l’hypothèque sont :

• les frais d’acte notarié, qui représentent entre 1 et 2% du montant total du prêt immobilier ;
• les frais d’inscription sur le livret hypothécaire et les droits de mutation (taxes foncières) qui représentent environ 0,5% du prêt ;
• les frais d’assurance qui peuvent varier selon les organismes.

La caution et le privilège de prêteur de deniers (PPD) en détails

Définition et fonctionnement de la caution et du PPD

La caution est une forme de garantie où un tiers (une personne ou une société spécialisée) accepte d’être responsable des remboursements du prêt si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements. Il s’agit donc d’un engagement personnel faite par ladite caution.

Cette solution est moins contraignante que l’hypothèque car elle ne nécessite pas l’inscription d’un bien immobilier.

Le privilège du prêteur de deniers (PPD), autrefois appelé « prêteur sur gages » est une assurance qui offre un privilège similaire à celui de l’hypothèque mais sans transfert immédiat de la propriété: cela permet au créancier (organisme prêteur) d’obtenir un droit prioritaire sur le bien immobilier en cas de non-paiement.

Les avantages et les inconvénients de la caution et du PPD

Bien qu’ils partagent certaines caractéristiques, les avantages et inconvénients des cautions et du PPD diffèrent considérablement.

• L’avantage principal: la banque dispose d’une protection accrue vis-à-vis des risques encourus mais il n’y a pas besoin pour elle de saisir le bien.
• Les inconvénients: le choix de la bonne personne ou société est crucial car elle devra être solvable en cas de problème ; la banque peut exiger plusieurs cautions pour couvrir tout son risque ; il y a un coût associé à ce type de garantie ; les cautions n’ont pas toujours conscience des conséquences possibles en cas de défaut.